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2014,03,26, Wednesday
自慢話のようで恐縮ですが、四国連携の報告が終わり、自席に着席したその時に、スタッフの一人が一枚の名刺を持って「面会希望者」が来ていることを私に告げます。その名刺には、一般財団法人建設物価調査会の主席研究員古井戸宏と書かれていました。にわかには、誰であるか分かりませんでした。
暫くして、分かりました。高松の居酒屋「西内」の常連客です。私もよく行きましたが、話したことはあまりなくても、何だか「仲間」を感じたお客様でした。決まった曜日に、決まった時間に現れる御仁でした。転勤族だとは聴いていました。国土交通省関係の仕事だとも、聴いていました。 その古井戸さんが、「松野だ」と確信して、控え席まで会いに来て下さったのです。それも伺うと、価格査定とか中古住宅雑誌を発行するように企画している組織のようです。まさに、不動産流通市場活性化事業者間連携協議会シンポジウムを後学のために来場されたような人です。 私が報告の中で四国だ、香川県だ、高松だと言っていたことも郷愁を誘ったのかもしれません。転勤されて丁度1年です。国土交通省も4月からの来年度は、再度中古住宅の価格査定に取り組むと思います。耐久年数も正常値が示されると思います。そのようなところに、古井戸さんも関係するのでしょうか。 もう一人、私の10分間の報告を一生懸命聞いてくれていたと思う女性がいました。最前列から10列ほどしか、視聴者の表情は分かりません。その先にはスポットライトがあって、後段の人の顔は見えません。そのような中で、1番熱心だったのが、この女性でしたが、交換した名刺には曹雲珍さんと書かれてありました。 曹雲珍さんは、一般財団法人日本不動産研究所の研究員さんです。中国からの来賓のようです。果たして彼女が一生懸命聞いてくれたように見えたのは、私の発表の内容がよく分からなかったからか。 名刺交換して、ガッカリもしましたが、今回の不動産流通市場活性化事業者間連携協議会シンポジウムの影響は、われわれの考える以上の効果もあったのかと思います。さすが、国土交通省が動くと、大きな渦が出来るようです。全体をまとめたＤＶＤも配布されるようで、改めて見直したいと楽しみにしています。 その他例によって、速水英雄氏も来ていました。神出鬼没の彼は、ここだという時には、必ず顔を出しています。全国定期借地借家権推進機構の事務局長ですが、その活躍は八面六臂です。四国連携は、14協議会の中で唯一「定借研究委員会」を持ち、「定期借地借家権」も視野に入れています。 四国連携は、新築では定期借地権活用、中古住宅では建物の再生(リフォーム等)と、いずれも土地の価格に左右されにくい持続可能な循環型住宅供給システムを追い求め続けています。  |
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2014,03,25, Tuesday
国土交通省主催の、標題イベントが東京虎ノ門「ニッショウーホール」で開催されました。平成24年度から始まった「業者間連携による新たなビジネスモデル等に関する調査・検討業務実施者」14協議会の年間報告が行われました。持ち時間10分はおのおの物足りなさを感じるところですが、これも致し方ないこと。
冒頭に、毛利信二国土交通省土地建設産業局長から挨拶があり、来賓は伊藤博全国宅地建物取引業協会連合会会長と、林直清全日本不動産協会会長のお二人。それぞれから挨拶がありました。伊藤博会長は原稿なし、林会長は丁寧に書き込まれた原稿を読んでいました。お二人ともその後の発表を、途中まで聴いていました。 あらかじめ提出されている内容ですが、流石に14協議会となると、ボリュームもあって、現場で闘っている人たちですから迫力もあります。一つ一つ、似ているようで個性があります。北は北海道から、南は九州まで、県単独もあれば、四国連携のように４県で取り組む地域協議会とバラバラです。 私も最後九州の前に発表しましたが、最初に国土交通省と㈱価値総研、それに14協議会の仲間へお礼を申し上げました。国土交通省のこの試みには、全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)からも、開催へ向けて諫言したとも聴いていますが、結果的にはこの２年間で、われわれ不動産プレアーのステージが2つぐらい上がったと思います。 １つのステージが10年とすれば、この２年間で20年の変化があった訳です。その位、この間の変化は大きいものです。恥ずかしながら私も、3年前まで、「インスペクション」という建物検査は知りませんでした。本日の2次会で、10年前から取り組んでいたという強者もいましたが、大半は私のような初心者だったと思います。 結果四国連携でも、四国連携パッケージ商品(①インスペクション②補修見積もり③シロアリ検査と1年保証④シロアリアフター点検(１年後)⑤住宅履歴情報登録)を３万円(税別)で提供出来るようになり、四国４県の全宅連会員企業3,500者が今すぐに使える状態にあります。組織で合意し、それぞれが会員です。 面白い話しですが、私が香川県内12支部へ出かけて四国中古住宅流通促進事業協議会(略称四国連携)の話しをするのですが、冒頭にまず「みなさん会員です。そのつもりでお聞き下さい」と申し上げると、「断りもなく会員にしたのか」とお叱りを頂きます。こんなこと言う人は、もちろん顔見知りです。 確かに断りもなく会員ですが、プラスがあってもマイナスはありません。もっとも含まれるだけで嫌悪感を感じるとなれば、迷惑をかけていることになりますが、まず会費の支払いはありません。権利はあっても義務はありません。実際参加するかしないかは、個別会員の自由です。 ㈱価値総研はこの２年間、国土交通省と14協議会とを結ぶ要でした。四国連携のような落ちこぼれに近い協議会への指導も根気よくしていました。ここにも感謝を述べて、最後は14協議会への感謝です。コピーペー(コピーアンドペースト＝真似てコピーする)で、四国労働金庫との提携ローンも誕生しました。  |
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2014,03,24, Monday
この時期になると、総会が目白押しになります。所属する(公社)香川県宅地建物取引業協会では、4月から12支部で、支部総会が行われます。正確には、一般社団法人香川宅建に12支部があり、(公社)香川県宅地建物取引業協会では、本部だけですから地区という扱いです。
香川県宅建協会は、公益法人法によって、公益社団と一般社団に分かれました。その全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)も、全国47都道府県に35の公益社団法人と、12の一般社団法人をその傘下に持つことになりました。誤解がないように繰り返しますが、全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)は公益社団法人です。 ややこしいのですが、公益社団法人は、公益事業が半分以上でなければ成りません。一般社団法人香川宅建は、住宅情報誌「不動産ニュース香川」を発行しています。ここの金銭の入りと出が多額であるそのために、この部分を一般社団法人香川宅建とした訳です。こんな情報誌を発刊しているのは、香川県だけです。 このように二つの組織を持つ地方組織は、香川県だけでしょう。共益事業を持つ例えば福岡県や静岡県などは、いずれも株式会社を持っています。ここで、もっぱら共益事業や収益事業をやっています。私に言わせると、国の制度改革のために、地方組織は躍らされています。無駄なこととも思えることもあります。 さは置いて、午前中に全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)の理事会です。僅か1時間内に、1年間の総括と新年度の計画予算を報告承認を受けます。このあたりの執行部は、実に鮮やかです。議長もしっかりしています。報告者は、各委員長です。佐々木正勝業務企画委員長の報告が多く、それでいて的を射ていました。 昼食をはさみ、保証協会の理事会に突入します。保証協会は、全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)と表裏一体の組織です。宅建業を営む中小零細企業は、1000万円の供託金の代わりに、保証協会(法律で２つに限定)へ加入すれば主たる事務所は60万円、支店などの従たる事務所は30万円の保証金分担金で、消費者へは1,000万円の補填が出来るシステムになっています。 その次が、全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)の理事会です。その間に「宅地建物取引主任者」の名称を、「宅地建物取引士」に格上げする議員団の金子会長らが会場入りし、4月8日の議連総会に議員の出席を誘うように、全国の理資さんへ訴えていました。議員立法を予定しているようです。30年間の集大成が叶うかどうか。 最後が、全国宅地建物取引業協会連合会議員連盟の理事会です。17時過ぎに、いずれも慎重審議のうえ、来たるべき総会に上程する議案が可決されました。 私も全理事会を傍聴したのは、初めてです。下準備も怠りなくやられています。流石の10万人会員の組織のトップです。  |
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2014,03,23, Sunday
今年1月に、国土交通省土地・建設産業局長に就任された毛利信二氏の談話が、週刊住宅新聞社の記事として紹介されています。毛利信二氏は過去に不動産業課長、住宅局担当の大臣官房審議官などを務め、住宅・不動産行政を知悉する官僚です。1981年3月東京大学法学部卒業後、建設省に入省しています。
専門紙のインタビューに答え、「情報開示の推進など中古住宅・不動産流通市場にはさらなる改革が必要」との認識を示したと書かれています。勿論不動産行政を司るのは国土交通省で、太田大臣がトップであるのですが、実務家の長はこの人なのでしょうね。私もそう思って、毛利信二氏のコメントを注視していて、こうして小欄にも取り上げました。 毛利信二氏は、「日本の不動産市場はアメリカに比べると情報開示が遅れている」という認識を持っています。かねてから国土交通省が考えている、「不動産情報を集約したデーターベースの整備」など「市場改革」の必要性を強調しています。ビッグデーターになる「不動産データーベース」の構築は、ここ数年言われていますが、まずアメリカ水準までは作り込むでしょう。 私が知る限りですが、今ある不動産売買情報データーベースは、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した「不動産流通機構」で、通称「レインズ」と呼ばれています。現在、全国に4法人（東日本、中部圏、近畿圏、西日本）が設立されており、それぞれの法人が担当する地域の不動産情報の交換業務等を行っています。 宅建業者が「(専属)専任媒介契約」等によって物件売却の依頼を受けた場合、その対象不動産の情報が、指定流通機構のシステム(不動産物件情報交換のためのコンピューター・ネットワーク・システム「レインズ」Real Estate Information Network System=REINS)に登録されます。これは宅地建物取引業法に定められた、宅建業者の義務であります。 「指定流通機構」は、登録された情報を他のすべての不動産会社に提供することで、最適な買い主を探すことができるよう、不動産流通の円滑化を促進しています。なお、指定流通機構の不動産情報は、免許業者である不動産会社（宅地建物取引業者）が法的に負っている「守秘義務」を前提として交換されているため、一般には公開されていません。 (専属)専任媒介契約等を締結した不動産会社(宅建業者)には、登録した売却物件の契約が成立した場合、取引価格などの成約情報を指定流通機構に通知する義務があります。指定流通機構は、通知された成約情報を集約し、不動産会社に提供しています。ただし、不動産会社に課せられた「守秘義務」を前提に提供されています。つまり売主買主の意向で、成約価格は報告されない場合もあります。 特に、中古物件については、近隣で行われた実際の取引価格（「成約価格」といいます）を参考に価格査定を行い、売り出し価格等を判断することが一般的となっています。指定流通機構は、成約情報を集約することで、仲介業務を受けた不動産会社が適切に価格査定を行うための環境を提供し、不動産流通市場の透明性の確保に努めているのです。 アメリカのこの開示された不動産情報には、以前にも書いたとおり、成約価格や固定資産税の価格等も掲載されています。日本では守秘義務ありと思われる情報も、アメリカでは公益の情報だと考えられています。この考え方がそのまま日本のシステムに導入されるとも思えませんが、この数年、国土交通省は劇的変革に取り組んでいます。 指定流通機構による情報交換を通して、毎年10万件以上の売買が成立しています。確か指定流通機構の誕生は、私が宅建業に従事しはじめた昭和56年だったと記憶しています。私のような新参者も、どうにか今日まで生きてこられたのも、この指定流通機構の誕生があったらです。 そして私が四国各地へ出向き、口角泡を飛ばして力説する「共同仲介」がなければ、今のような「中古住宅流通活性化」もなかったと思います。さらに国土交通省のやろうとしていることは、これまでの常識を覆す、画期的なものになりそうです。 25日開催の「不動産流通市場活性化業者間連携協議会シンポジウム」が、ますます楽しみになってきました。開会挨拶は、毛利信二国土交通省土地・建設産業局長の予定です。どんな挨拶をされるか、機会がありましたらまた紹介させて頂きます。また毛利信二氏は、東京大学公共政策大学院で後輩の指導に当たっています。専門は、不動産証券化と都市地域政策と書かれています。 |
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2014,03,22, Saturday
第３回高松国際ピアノコンクールは、いよいよフィナーレ(本選)を迎えています。第１次審査で40人から20人へ。２次審査で20人から10人に絞り、3次審査で5人が残っていました。残っているというと失礼ですが、演奏時間45分を何回もやるタフネスぶりも圧巻です。それも女性が4人、圧倒的数です。
途中から仕事が入り、最後までは鑑賞できませんでしたが、いずれも甲乙つけがたいできです。もちろん審査員の耳にはその違いが分かるのでしょうが、私などには全く分かりません。また今日は瀬戸フィルハーモニー交響楽団(高松市)との共演です。私はこれに、興味を覚えていました。 これまではピアノだけの独奏でしたが、本選から瀬戸フィルハーモニー交響楽団と、それぞれがチャイコフスキー、ベートーベン、ショパンの協奏曲を選び、山下一史さんの指揮で共演となります。頭からピアノが出る曲、逆に忘れたのかと思うほどピアノが乗らない曲と、面白ものです。 会場も本選と言うことで、1,200名(主催者発表)が詰めかけていました。私も墓参りなどをしていて、時間一杯に入りました。13時からで、演奏が始まってからは入退場が出来なくなります。前回は1,500円でしたが、本日はＡ席で2,500円、Ｓ席となると5,000円はしたのでしょうか。３階の最後列でした。 演劇と違って音楽は、後ろで聴いてもそんなに遜色はありません。音響もよく考えて作られたホールです。完成してからもう10年ですか。この高松国際ピアノコンクールもその一つですが、全国的な世界的なイベント会場として、定着して欲しいものです。 このサンポート付近には、この「サンポートホール」のホール棟と双子のビルのようにタワー棟があります。大ホールは2,000人収容の施設ですが、中ホールと小ホールもあります。会議場もありますが、多くの場合、予約済です。会議室は交通の利便性からも、よく使われています。 さらにタワー棟は、国際会議場もあります。最上階には鉄人料理人のレストランもあります。また近くにＪＲホテルクレメント高松もあって、イベント、レセプション、宿泊と施設はそろい、ＪＲ四国の鉄道や私鉄のコトデン、高速バスから、多島美の島々へのフェリーもここから出ています。 また本日は、実行委員長の竹崎克彦(114BK)や、村山昇作さんらの顔もありました。12日間ですから、実行委員も大変ですね。最終日の23日は、5名の審査結果の発表と表彰式、上位3名の演奏が予定されているようです。   |