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2015,02,23, Monday
全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)の総務財務委員会が、神田岩本町の全宅連会館で開催されています。6名の委員に、池上委員長と佐々木正勝専務理事が加わります。事務局員は3人、外部のシンクタンクも1人入っています。ここは地下ですが、４階では日下雅彦会長も全宅保証の監査に来ているらしい。
総務財務委員会の職務は、１に会員増です。現在5,785会員ですが、目標は1万会員です。また至近の目標は6,000会員ですから、われわれの動きにも工夫が求められています。全宅連10万社の10％加入が、１万社になります。5,000社でもダントツ日本一ですが、その先には管理業務の法制化が視野に入っています。 香川宅建協会は、先輩理事の横井さん杉野温氏、そして私の前が日下雅彦会長ですが、対全宅連会員の構成比率としては、7％以上あります。公益社団法人香川県宅地建物取引業協会は約1千社、その内のやはり10％、100社が目標です。現在76社で、私が理事に就任して、その数を減しています。 任期がもう１年ありますから、目標100会員達成は、何としても成し遂げねばなりません。県内でもおもだった賃貸住宅管理業者は、既に組織に入っています。その中で、退会があって戦っています。退会の理由も色々あって、高齢のためと言われたら慰留の手段がありません。 全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)は、全国中小宅建業者およそ10万会員を擁する最大組織です。全宅管理(全国賃貸不動産管理業協会)はその傘下組織です。また国は宅建業者に供託金を求めて、業に従事する前に分担金を納付するように決めています。 本店は1,000万円の補償額を、国内にある２つの保証協会(全宅保証・全日保証)のどちらかに加入することで、分担金60万円で良いとしています。支店は半額ですが、それにしてもざっと計算して60万円×10万社で600億円の資金が東京法務局に眠っています。 それは国債でも良いので、その利息は組織の弁済金や運営費として使えます。多くの会員に事故があったら、保証協会の弁済が滞ります。昨今は弁済が多発しており、審査する保証協会役員は大変な量の資料に目を通して判断をしています。日下雅彦会長は、その組織の副会長です。 その全宅連は、宅建業法に定められた「賃貸仲介業と売買仲介業」を扱います。全宅保証は、先の弁済業務や会員教育を司ります。そして全宅管理が、宅建業法の範疇に属さない「賃貸管理業」を担当しています。その他「ハトマーク支援機構」で、会員のための廉価の便利商材を扱っています。 このように全宅4団体がスクラムを組んで、市井の不動産関連業務をワンストップサービスで解決できるように取り組んでいます。相続関連の案件も、不動産が財産の大半を占める現状の日本で、相談窓口は宅建業者が一番です。そのための勉強も、当然さらなる研鑽が求められるところです。  |
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2015,02,22, Sunday
沖縄県は、翁長知事誕生と共に、米軍基地辺野古移設反対闘争が、燎原の火の如く広がっています。これまでの知事は、政府方針をそのまま受け入れ、多額の沖縄交付金を国から受け取っていたというイメージが、私にはありました。それがここへ来て、沖縄県民はハッキリNoを言い始めています。
このように今の沖縄の一番の検索キーワードは、「辺野古」ですが、私は仕事柄か、沖縄の住まい方に非常に興味を抱いています。1つは、定期借地権を活用した分譲マンションの急増床です。仕掛け人は、愛知安城市に拠点を構える速水英雄氏です。 この話は大きすぎるので、またの機会に書くとして、もう一つの関心は、マンション空室の短期レンタルです。これまでにも、「ウィークリーマンション」や「マンスリーマンション」の呼び名で存在はしていました。それに特化した全国組織の活動も、散見されます。 しかし今も昔も、旅館業法との関係で、厳密に言えば旅館業法違反と言われかねないので、これまで大手は手を出していませんでした。規制が、貸す側と借りる側の邪魔をしていた格好です。弊社社員も、父親の療養看護等に使った例もあります。 短期間の「定期借家契約」での部屋貸しなら、宿泊営業と区別がつきません。借りる側からすると、希望する期間だけ賃貸してくれる空間(部屋)は便利で重宝します。現にサイトでは、未利用時の会員制マンションや別荘などが多く掲載されています。 ここで登場したのが安倍晋三内閣総理大臣の提唱する、「地方創生」のための 国家戦略特区の誕生です。沖縄県もその中の1つです。沖縄県の、国家戦略特区認定の理由と政策課題は次のように書かれています。 世界水準の観光リゾート地を整備し、ダイビング、空手等の地域の強みを活かした観光ビジネスを振興するとともに、沖縄科学技術大学院大学を中心とした国際的なイノベーション拠点の形成を図ることにより、新たなビジネスモデルを創出し、外国人観光客等の飛躍的な増大を図る。 政策課題 （１）外国人観光客等が旅行しやすい環境の整備 （２）地域の強みを活かした観光ビジネスモデルの振興 （３）国際的環境の整ったイノベーション拠点の整備 国家戦略特区(東京区など全国9都府県の一部)にあっては、1週間程度の滞在用25㎡以上の外国人向け部屋は、旅館業法適用除外になっています。もちろん日本人の宿泊も可です。東京都では、20年五輪の宿泊者対策としてもこれの活用が期待されています。今あるものの活用ですから、これは有効策です。 既に多くの賃貸管理業者等が、国家戦略特区の沖縄で、事業を展開しています。その中での大注目は大京です。大京は、受託管理するマンション空室をホテル形式で転貸しています。大京と言えば、沖縄だけでも約6,000戸のマンションを受託管理しています。 沖縄は、台風などの風水害の多いところです。鉄筋コンクリート造の建物が求められるところですが、先の「定期借地権」を活用した分譲マンションなど、規制緩和の追い風の中で知恵を出せば、収入を稼ぎ出す打ち出の小槌は地方にもゴロゴロしています。 |
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2015,02,21, Saturday
今月15日の四国新聞に啓発されて、節水型便器に交換しました。素早い対応は、「プロポーゼ㈱」の丸尾一幸氏です。上下階にそれぞれ便器があって、下はブルー、上はピンクでしたが、25年経過した今ではブルーが廃番になっているとのことでした。
私も持ち運び等を手伝いました。機械とか住設には、非常に興味があります。取り除き作業から入りますが、当然組み立ての逆になりますが、良く出来ています。感心することしきりですが、陶器の重さには、新旧で変更がないのにビックリしました。 拙宅の便器はＴＯＴＯ製品ですが、INA製品も原料は変わらないので、重いのが当然と言えばそうですが、形状の変更等でもっと軽量化が進んでいると期待していました。一瞥では、サイホン部分の変わったところも分かりません。 拙宅の建築は、大和ハウス工業です。今はともかく、その頃は代理店もしていて、蜜月の関係でした。平成元年完成ですから、27年目に入りましたが、経年変化を考慮しても良く出来ています。建築費が高かったのと、瓦は追加を払った割にはちゃちだなあと今でも思い続けています。 一例にトイレを見ても、上下階の便器のサイズが違うのです。空間のサイズが違うので、便器のサイズも換えています。このように至る所に、「人の目」が行き届いています。ドアーも、干渉する箇所はありません。必要に応じて、引き戸を活用していたり。 数字で見ると、使う水の量は半分以下程度に押さえられています。しかし飛行機やバス、新幹線などのトイレに比べれば、まだまだ水の使用量は多いように感じました。投資対効果はまずまずですが、後は水道局からの請求額です。数字通りの効果があれば、これは二重の驚き、喜びです。   節水型トイレはここから始まった |
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2015,02,20, Friday
大塚家具と言えば、徳島の大塚製薬のグループ会社のように私は思っています。
報道によると、その大塚家具の内紛劇が、白熱しています。大塚勝久会長が長女の久美子氏を昨年夏、業績不振を理由に社長を解任し、勝久会長が社長に復帰しました。人事権は、株式数と比例します。 勝久会長は自分の築いたやり方、つまり、「会員制」と称している経営に戻しました。ところが、それでも売り上げは回復せず、半年後に久美子氏が再び社長に返り咲くという茶番劇です。内紛ですが、大塚家具の規模になると、話しが大きくなり、週刊紙やタブロイド紙のネタになります。 一端終わったかと思われた内紛ですが、久美子社長(経営者側)が新取締役候補から勝久会長を外したため、勝久会長(株主側)がそれに対抗、役員争奪戦と化し、混迷の度合いはますます深まるようです。 大塚家具の販売不振を、私のような門外漢が軽々に語ることは不遜ですが、大きな展示場にベットやソファーなどを大量に並べ立てて売るやり方にも、問題があるように思います。生活感がないところに家具があっても、必要を感じることがありません。つまり買いたくなる雰囲気がないのです。 よく引き合いに出される「イケヤ」ですが、われわれのような住まい方を提案するものも、「1度イケヤに行けや」とダジャレを言うほど、イケヤは展示も上手、値段もリーズナブルです。デザイナーお薦めの住まい方も、ここで知ることが出来ます。 ところで大塚家具のような大会社は別にして、今月27日から取締役就任のための登記に、住民票が必要となります。「何のことや」とお思いでしょうが、多くの中小企業では株主総会や取締役会は、実際は開かれていません。議事録を税理士や司法書士が作成し、それぞれの目的に使っているのが実態でしょう。 出席したことになっている取締役のハンコも押されていますが、総務や経理担当者が保管している三文判がそこに押されるのが実情ではないでしょうか。大塚家具がそれだというのではありませんが、「株主総会決議不存在確認訴訟」といった同族争いがない限りはこれまでのやり方で、齟齬(そご)はありません。 (平成27年)今月27日までは、法務局への取締役就任登記に、その人の住民票も印鑑証明も不要で、三文判による「就任承諾書」で登記もされています。それが改められて、取締役就任登記には、住民票や運転免許証コピーなど本人確認のための公的証拠が必要になります。 従来より「代表取締役就任登記」には、印鑑証明付実印でした。しかし、逆のつまり「代表取締役辞任」では、三文判で宜しいとなっていました。これが今月27日から、「代表取締役辞任届」には個人実印か会社実印が必要になります。当たり前ですが、国内制度にグローバルな統一感が漂い始めています。 |
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2015,02,19, Thursday
今年の参与会が、終わりました。香川宅建協会の歴代役員さんが、相談役(正副会長経験者)と参与(その他の役員)に就任されています。その参与等に、この１年間の動きについて、現職委員長・部長から報告をします。それについて名指しの質問や、指導があります。
毎年のことですが、現職にとっては、緊張の時間です。参与さんらは、仕事を熟知されていて、その上での質問やアドバイスですから、辛辣なものから心温まる励ましまで、色々あります。国会答弁のような、予定原稿がありません。ぶっつけ本番、一本勝負です。決して勝ち負けがあるものではないのですが、戦いです。 私も一言多いたちで、数年前は私が対象者だった頃もありましたが、直近の2～3年は私も楽させて貰っています。言うなれば、今の協会があるのは顧問相談役参与みなさんの尽力があればのことで、そのご苦労さん会的意味合いもあります。 本日は、入会審査会・常務理事会後のホテル開催ですが、宿泊開催の希望も参与さんの一部にはあります。また反面、自己負担でやれという一般会員さんの意見もあります。開催の決定は、会長の専権事項ですが、しばらくはこのような形で開催されるのでないかと思います。  またどの業界、業種でも世代交代が進んでいます。宅建業界でも同じです。生活が出来ると考える後継者は跡を継ぎますが、そうでない業種業態は、後継者不在でやめていきます。「高齢」を理由にする退会も進み、退会が、入会数に勝るようになっています。役員は組織維持に、汲汲としています。 相続事例を代表に、不動産に関する仕事は、なくなることはありません。全ての産業が、不動産があって成り立っています。土地でも、所有か使用がはあまり問題にならず、事業用は定期借地権(20年とか30年とか有期賃貸借契約)も当たり前になりつつあります。 参与さんの意見では、農地の扱いに困窮しているというのもありました。耕作できない農地が多くなっています。保有するための固定資産税や草刈り代も馬鹿にならず、かと言って売っても安いと万策尽きたと言わんばかりです。定期借地権利用で、土地活用が有効だと確信しています。  |