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2017,03,26, Sunday
定期借地権制度が施行になったのは、昭和バブルが崩壊したと言われている1992(平成4)年8月1日でした。誕生までの数年は、地価が高騰し定期借地権に期待が集まった。特に住宅地にあっては、高騰するマイホームに、定期借地権を使った団地が売り出されて好評を博したのでした。
ところがそれから25年、地価は全国津々浦々値下がりして、今ではピーク時の1/10つまり1割程度まで下落しているところが、高松周辺でも散見される。パブル期の路線価を比べたら高松が松山をリードしていたのですが、今では最高路線価は松山の半分です。 都会ほど地価の下落幅が大きいと言ったら松山に失礼ですが、香川県県と愛媛県の宅建業者数はほぼ同数で、愛媛県の面積は日本一小さな香川県の約３倍。そして価格が半分と言うことは、香川県下の宅建業者は大健闘しているわけです。 ところで週間住宅新聞の3月13日(月)15面に、25年の特集が組まれています。その中から抜粋して、本日の小欄をまとめてみたい。その前に同社代表取締役長尾浩章様の訃報に接し、衷心より哀悼の意を表します。享年57歳、急性心不全で逝去されました。4月11日(火)に、合同葬の予定です。 記事に戻りますが、首都圏定期借地借家権推進機構と関東甲信不動産鑑定士協会連合会は、95年と04年に続き昨年16年に実施した「第3回定期借地権の地代利回り実態調査」の結果をまとめて発表しました。 その中で、住居系一般定期借地について、これまで授受される保証金は20％が相場と考えられていましたが、今回の調査で約10％となっており、保証金は下落傾向にあるという新発見が報じられています。定期借地権は時代の寵児で、その姿カタチがより実態に合うものになっています。 借地権は、土地の所有権限を「使用」・「収益」・「処分」の３つに分けて、土地の処分権(売却等)を地主の元に残し、使用・収益権限を一時的に借地人に譲り渡す法律の仕組みです。このように借地権は、「所有」と「利用」を分離する機能を持つのです。 所有と利用を分離すると、土地は持っているものの、利用の方法が分からない老人と、土地は持っていないが利用への意欲がある若者を結びつけることができます。 定期借地権というのは契約期間が有期で、「更新」が無い契約です。期間の終了で、土地は建物を解体して(建物譲渡特約付借地権１種類を除く)更地で地主へ返還されます。 この期間は借地権が、「建物の所有を目的とした」ものですから、３種類ある「定期借地権」ごとに契約期間の最短が決まりますが、20年から50年で比較的長期に設定されます。それより長いものは有効ですが、短いものは無効となります。 四半世紀を経過して、定期借地権を活用した案件が数多く世に出ています。新しいショッピングセンターや大型店舗の事業用に、また近年の傾向としては、寺社仏閣や地方公共団体が所有する土地が、定期借地権付マンションとしてまた自治体にとってPRE戦略(ＰＲＥ（Public Real Estate）戦略とは、公的不動産について公共・公益的な目的を踏まえつつ、経済の活性化及び財政健全化を念頭に、適切で効率的な管理、運用を推進していこうとする考え方をいいます。)になります。 これらが、ＰＦＩ(PFIとは、Private Finance Initiative（プライベート・ファイナンス・イニシアチブ）の略で、公共施設等の建設・維持管理・運営等を民間部門（プライベート）の持つ経営ノウハウや資金（ファイナンス）を活用することで、低廉かつ良質な公共サービスを提供することを目的とした新しい公共事業の手法です。)へつながります。 またＰＰＰ(PPP（パブリックプライベートパートナーシップ）は、たとえば水道やガス、交通など、従来地方自治体が公営で行ってきた事業に、民間事業者が事業の計画段階から参加して、設備は官が保有したまま、設備投資や運営を民間事業者に任せる民間委託などを含む手法を指している。)へもつながります。 以上から見えることは、地方自治体が持つ土地に民間が建物や設備を構築して、それを地方自治体が賃料を払って長期間借り上げる。地方自治体は箱物(公共建築物)が好きですが、ここは民間にゆだねて、道路や橋や交通インフラなどの社会インフラ整備に税金を投入すべきです。   |
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2017,03,25, Saturday
大会第6日の25日は、高松市生島町のレグザムスタジアムで、第1試合で、初戦に快勝したシード1位の高松商が高松北と対戦し、8回7-0のコールド勝ちで3回戦に駒を進めました。今日の第2戦は、初戦の大手前高松とうって変わって、落ち着いて観戦することができました。
それでも前のチームに比べたら、「普通」の高松商です。それだけに、前のチームが強豪だったと言えると思います。長尾健司監督は投手に難ありと言っていましたが、今日は途中6回からでしたか、1死から2番手サウスポーの上原康生君を出して試していました。 初戦は右の松岡投手が完封、そして今日の第2戦は、左右２人で分担しての完封でした。コールドゲームになり、９回の高松北の攻撃はありませんでした。終わって見ればコールド勝ちですが、四国大会で明徳義塾と対戦することを考えたら、打撃も徐々に上がらないと太刀打ちできない。 高松商キャプテンの植田理久都君は、剥離骨折でもちろんチームから外れ、今日は松葉杖をついて球場入りし、最前列で試合を見ていました。夏までにはなんとかなるようで、胸をなで下ろしています。また米麦波留君も、チーム編成時にこちらも怪我があって、背番号は17。 苦しいチーム事情ながら、長尾健司監督は投手を作り、チームを作り最善を尽くしています。しかし残念ながら犬伏英人野球部長が三木高へ、転身することが発表されています。15年くらい高松商の部長として頑張っていましたが、いよいよ転勤で高松商を去ることになりました。  長年もう一歩のところで足踏みしていたのですが、27年秋の四国大会優勝から明治神宮大会優勝と、昨年28年の第88回選抜大会での準優勝と、最後は名部長として名を残しての転出になりました。今後のご活躍を祈念申しております。 さて高松商の3回戦ですが、予定では28日火曜日10時からレグザムスタジアム。高松一と三本松の勝者と対戦することになっています。どんな試合をするか、楽しみであります。  |
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2017,03,24, Friday
ＮＰＯ法人相続アドバイザー協議会が全国に展開する、「相続寺子屋」の四国グループです。相続寺子屋は、相続アドバイザー全20講座を受講し、ＮＰＯ法人相続アドバイザー協議会から認定を受けた卒業生の集まりです。全国各地で自主的なブラッシングのための組織が発生しています。
四国も卒業生が愛媛と香川に多くいて、早く発足して固定したいといろいろ相談が進んでいました。とは良いながら当面は、ここ四国中央市の「ホテルグランフォーレ」と高松市「サンポート高松」に会場を移動させながら、参加者の意見を聞いて固定する予定にしています。 さて本日の話題は、ハッピーエンディングと言われる「終活」です。いまちょっとしたブームになっている「終活」。いざというときに慌てないように、前もって備えておきましょうという趣旨のアクションです。相続問題と言えば、いろいろありますが「信託」と「終活」が流行です。 本日の講師は、相続寺子屋四国の代表の進藤裕介(司法書士法人やまびこ)氏です。氏の話で1番印象に残ったのは、アルフレッド・バルンハート・ノーベルの遺言です。ノーベルの遺言により、ノーベル財団が組織され、今に続くノーベル賞があるのです。彼は終活に間にあったのです。 死だけでなく、病気や怪我で正常な判断ができなくなることも多い昨今。長生きする方向へ時代は進んでいますが、それだけリスクも増えています。早くから備えておくという意味では、終活も有効手段だと思います。 |
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2017,03,23, Thursday
国土交通省が21日発表した平成29年の公示地価(1月1日時点、１㎡あたり)によると、香川県内は住宅地、商業地、全用途平均の対前年変動率は、昭和バブル崩壊後の平成4年以降26年連続の下落となったが、下落率の縮小傾向はさらに進んで極めて小さくなった。
国土交通省土地鑑定委員会地価公示香川分科会の岩井競平代表幹事は、住宅地、商業地ともに「下げ止まり傾向が顕著となった」と分析している。しかし反転値上がりまでの、勢いは見られない。必要なところが重宝されて値下がりが止まり、反面見捨てられている土地も多い。 県内の調査地点は、直島町を除く８市8町の179地点(前年から2地点増、前年からの継続176地点)。用途別の平均価格と対前年平均変動率は、住宅地４万3900円、マイナス0.8、商業地８万2500円でマイナス0.9％。全用途平均5万4700円マイナス0.8％。いずれも下落率が１％未満となっている。 継続176地点の内、上昇地点が商業地で3地点、住宅地13地点を合わせて16地点(昨年６地点)になっています。上昇は高松市中心商業地域などで、新たなホテル需要などが地価上昇を呼び込んでいます。 現場で感じることですが、全国的にそれも地方都市で賃貸物件の新築着工が顕著です。平成28年の新設住宅戸数は前年比6.4％増の約97万戸で、2年続けて前年を上回るなか、賃貸物件が約42万戸(前年比約11％増)と目立って増えています。 空き家が増えて、賃貸物件の空室率も拡大傾向にある中、ハウスメーカー主導の賃貸物件の供給が続いています。30年間長期一括借り上げで、裁判なったケースも散見されますが、不思議に建築は続いています。 またよくよく考えた大家さんは、「戸建て賃貸」に関心を寄せています。私の地元でも、2月に僅か2棟ですが戸建て賃貸が完成しました。賃料月額10万円、10万円×12ヶ月＝120万円、120万円÷1,000万円＝0.12 表面利回り12％で、特に子だくさん世帯の利用者に人気が高く、空室になることが少ない物件の誕生です。供給数は少ないのですが、こちらは将来的に安定経営の基礎となります。無理なく入居がつくことが、1番の安定経営です。 いずれにしても超低金利時代、相続税制の改正で相続税納税者も４％から8％に増えていて、相続税対策としても賃貸物件の建設が有効です。 昨日の全宅管理の勉強会でも、柴原税理士が繰り返し説明していました。 仮に1億円で賃貸物件を建設したら、その建物評価額は6割程度の6,000万円。その建物が賃貸物件ですから、貸家建物評価額6,000万円の(1-30％)ですから、4,200万円と投資額の半額以下の評価額になります。これが節税のカラクリで、何の恣意的なものはありません。 先の投資額1億円を銀行から借り入れたら、相続税対策になるというのは間違いです。あくまでも建築費と評価額との差が、相続対策になります。土地についても、軽減措置があります。これらから、賃貸物件の建設ラッシュが続いていて、土地が値上がり傾向にあります。 |
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2017,03,22, Wednesday
表題の理事会が、新橋のＴＫＰカンファレンスセンターで開催されました。全国から47人理事中38人が参加しています。当然前の席は、空席が目立ちます。やはり賃貸仲介業は、この時期がピークかもしれません。佐々木正勝会長の挨拶にも、繁忙期開催の詫びが入っていました。
 繁忙期だと言いながらも、6月の総会へ向けて既定のスケジュールです。平成28年度の報告と、29年度のビジョンとそのための予算が審議されます。会員が6,048名と、今年度目標の6,000名をクリアー出来ました。一方香川県は、1名増の3名減です。困りました。 全宅管理は、全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)の会員を会員資格としていて、全宅連は約97,000名の会員です。このうちの1割の会員数をここ数年の目標としています。賃貸管理業は、監理監督する法律もなく、宅地建物取引業法で媒介をした後の業務であります。 つまり現行法のくくりは、鍵を渡せばその後のことは極端に言えば、一切関知せずとなっています。そんなことを言われても、入居者は日々の暮らしで何かと困りごとが発生します。そのために、相談窓口としての「管理業者」を必要としています。 一般的に新しい建物では、管理業者がついています。「賃貸業」を業と考えている大家さんは、割り切っています。管理業者へ支払う報酬は、必要経費と考えています。当然所得税計算では、経費と見なされ所得から控除されます。古い物件、古くからの大家さんは「財産」です。 しかし現場では、戦後長く「貸し手」市場が続いていました。今は逆に空室が多く発生して、「借り手」市場になっていますが、大家さんの頭の中では、いまだ貸し手市場が続いているやの錯覚をされている方、または、気がついているが知らんぷりの人が多くいます。 賃貸管理業は昭和60年代に自然発生したもので、今では6～7割の賃貸物件に有料管理業務がついていると思われます。大家さんが管理業者に毎月賃料の数％の支払って管理を委託しています。これから先、賃貸物件に空きが増えたら、非管理物件は入居がつかなくなると言っても過言では無いと思います。 これらを踏まえて、「全宅管理」は管理業務の法制化でも業界の先頭に立って国土交通省と折衝に当たっています。賃貸不働産経営管理士資格も、国家資格へ格上げを要望しています。国土交通省は、10年も前から賃貸管理業界を監視しています。法律がないのに、登録制度は早くからあります。 また佐々木正勝会長が就任されてからは、ほとんどの会に研修会がつくようになりました。本日は、「争族」にならないための「相続」の話しがありました。これから全宅管理で、相続税シミュレーションパソコンツールを作成する予定です。 研修会の後、軽い懇親会がありました。会場はこの階下で、ここなら安くできます。知恵者の佐々木正勝会長は、自らがアルコールの宅配に忙しい時を送っていました。細かな配慮ができる首長です。 その後久しぶりに、大北敏博氏と会いました。本多市子さんも一緒です。春の高校野球香川県大会の様子を、二人に伝えました。小さなローカルニュースは得がたいようです。今度は、串田裕司や岡本えり子さんも誘おう。 |