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2013,08,21, Wednesday
京都国際会館で、今年の関西地区塾長例会がおこなわれています。数年前には、ここで全国大会が開催されていました。私も入塾してから2～3度、ここへやってきました。ＪＲ京都駅から真北へ距離はありますが、地下鉄で一本、20分ほどで到着します。京都の地下鉄は2本ありますが、ＪＲ京都駅からは烏丸線だけですから、間違えることはありません。
本日は、2人の塾生の経営体験発表です。盛和塾が「盛友塾」として発足して30年になるそうです。世界に散らばった70塾8500塾生から、本日は1200名弱が暑い京都に集まっています。今日は塾長例会ですが、明日からは日本海へ行って海水浴です。香川塾から中橋さんが参加されます。残念ながら私は23日に所用があって、明日は高松へ帰ります。 最初の塾生は、盛和塾大阪森坂拓実さんです。レンタルフラワーからはじめてエクステリア工事まで手がけ、苦節45年でナスダックへ上場している企業です。これからの目標は、売上げ40億円税引き前利益は6.5億円と利益率16％です。盛和塾では10％の利益率がないと「馬鹿者」と言われますが、16％は希有な数字です。 また森坂塾生の語りが魅力的で、塾生歴20年と聞きましたが、流石だと大いに刺激になりました。塾長は塾歴が長い塾生には、冷たいところがあります。いつまで経っても業績が上がらないのは。「盛和塾で何も学んでいない」と叱責します。とんでもない、上場しても謙虚に学ぶ塾生がいます。 森坂さんは、中小企業経営者の「三種の神器」を①外車②ロータリクラブ③社長室と定義していました。これに加えて良からぬこととして、④グリーン車⑤夜の店と喝破しています。ロータリークラブは奉仕団体という意味ですから、ライオンズクラブも同意語です。 私自分に置き換えてみると、三種では2勝1敗です。ライオンズクラブに30年も在籍しています。五種では、若干怪しいところもありますが、4勝1敗ですか。氏は「人生2度なし」という死生観で、日々暮らしをしていると言います。 60歳になって、最近やっと調子が出てきたと独白していました。やはりスタートから30年、45年となると塾長がおっしゃるように結果が出るようです。それまでひたすらコツコツと、誰にも負けない努力あるのみです。 日本中に260万社の企業があって、23％の60万社が利益納税をしているそうですが、1億円以上の利益をあげている企業になると、4.2万社しかないようです。また上場に際して公私の峻別を求められるそうですが、15年経過した国産車を自家用として使っていたところ指摘されて、５万円で自動車修理会社へ売却し、６万円でそこから買い戻したと笑っていました。  |
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2013,08,20, Tuesday
ビジターに、4R4Zゾーンチェアパーソン南條久輝氏とアシスタント平木元基氏を、加えて4R地区役員の一つGMT・GLT・会則・プロトコール委員として、わがクラブから選出している馬場基尚氏を迎えての例会です。
 そして珍しく硬派の講師、高松北警察署交通第一課長三﨑誠司様を迎えて、ワースト記録を更新している香川県下の交通事故について、現状報告がありました。盛りだくさんのスピーカーのため、例会時間を大幅に延長しての例会になりました。若松さんが唄の文句のように吠えていました。  このところ全国的には交通事故が減少気味ですが、香川県は瀬戸大橋の開通や高速道路の普及などで、交通事故がこの20年間余減りません。人口10万人当たりの、高齢者死亡事故2年連続ワーストoneの記録を持っています。浜田恵造香川県知事も挨拶の節々に、交通事故死亡減方針を必ず入れています。 そして職場や友達5人でチームを作り、事故がなかったら表彰をするという目玉企画も今年取り入れているほどです。正直私は、交通事故死1万人で自殺者3万人は、こちらを何とかしたらと思いますが、それは病死が100万人というのと同じで、警察がどうすることも出来ないことです。 確かに社会問題と捉えると、自殺者3万人を何とか減らすことを考えなくてはなりません。直接関係はありませんが、就業という観点も、間接的には自殺者を減らすことになると思います。ANAのCAが、正規雇用者になることは、大歓迎です。非正規雇用などと言う非常枠を、いつまでも行使してはなりません。 人間はコツコツ定年まで働いて、その技術やスキルを積み重ねて、人間性を磨き、社会貢献するように出来ています。それは宇宙の法則でもあります。非正規雇用という雇用形態は、あくまでも一時的な非常手段であるべきです。甘んじてはいけないと思います。 南條久輝氏は、高松紫雲ライオンズクラブの重鎮ですが、予定されていた鎌倉ライオンの入院により、急遽2年連続の地区委員が回ってきました。2年連続というのは葵LCの正木さんのように、なくはないのですが、非常に希有なことです。体をいといながら、来年6月まで頑張ってください。高松栗林ライオンズクラブは、ついていきますからお任せあれ。 |
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2013,08,19, Monday
19日(月)は高松会場(高松テルサ)で、明20日(火)は丸亀会場(オークラホテル丸亀)で、公益社団法人香川県宅地建物取引業協会の第1回研修会が開催されます。本日は13時から、日下雅彦会長の挨拶の後、「宅地建物取引業と人権」が、次に「香川県移住交流事業について」共に香川県職員のそれも女性管理職の説明でした。
メインは、「重要事項説明書・売買契約書の書き方特約文例のポイント」と題して、久しぶりに来高された並木英司(公益財団法人不働産流通近代化センター教育事業部審議役)氏の明快な解説です。久しぶりに並木英司氏も、大変張り切って、資料も充実していました。この資料は、数年間は十分使えるものだと思いました。   トイレで、「マツノ並やの」と冗談を言われましたが、とんでもない流石に場数を踏んだ並木さんの講演でした。重要事項説明書解説は、過去にも専門家数人がやったと記憶していますが、一番手というと語弊があるもので、よくわかった解説の一つであったと書いておきます。 最近の傾向として、「心理的事項」例えば自殺があったとか、火事があったとかも積極的に説明するように、宅地建物取引業法第47条第1号の「重要な事項」が具体的に例示されています。もっともこれ以外の重要な事項も、これからは必要に応じてどんどん増えることでしょう。 基本は、「自らが買う場合に求める説明」と言われています。法律に規定があろうが無かろうが、説明して欲しかったと自分が思うことを、買主へ説明しなさいと言うスタンスです。 先の心理的瑕疵もそうです。この家ではなくて、隣の離れで自殺があったのも、今は更地で駐車場にしていると言っても、私は説明をしたことがあります。隠していると、周りからの親切でことが段々大きくなって、1人死亡からひどい場合には2人死亡と拡大します。 前にも小欄で書きましたから、ご記憶の読者もいらっしゃることかと思いますが、この離れで自殺のあった物件は、看護師さんが「何の抵抗もなく」お買い求め下さいました。価格が約半分でした。看護師さんは職業柄、「死」は、特別忌諱に触れることでもないようです。 勿論売主にも、大変喜ばれました。不動産は求めている人の手に渡ると、金額の多寡でも、面積の大小、立地の善し悪しにも全く関係せずに、大変喜んで下さいます。私はすべて、「見える化」だと思います。 並木英司氏の解説に戻りますが、「告知書」の導入にも積極的な発言がありました。売主(所有者)の現状確認書ですが、「雨漏りを見ていない」とか「家の傾きがない」とか、「シロアリを現認していない」とかという項目が20くらいあります。 これに売主がYes・Noでチエックするようになっています。弊社もこれを法定書面とは別に添付しています。瑕疵(かし)というのは見えない傷ですから、例えば「雨漏りがあります」、だからこの値段で売却しますとなれば、問題はなくなります。 そしてこれが昨今の、「インスペクション」へと続いています。並木英司氏へ、四国連携加盟四国内約3500社は、3万円＋消費税でインスペクションを売主へ薦めていますと話したら、「それは画期的なことだ」と大変お褒めを頂きました。私がやっているのではなくて、日下雅彦会長が中心になって音頭をとっています。 話しがあちこちに飛びますが、「四国連携」のホームページでは、「インスペクションＡ500」の公表に踏み切りました。現在徳島・香川・愛媛県下でインスペクションをしています。これの次に続く情報も、開示していく予定です。こんな田舎では出来ないと思っている業者さんも、まずホームページを覗いてみてください。 並木英司氏の話に戻りますが、「土壌汚染対策法」が改正になっていることを、私は知りませんでした。「要措置区域内」と「形質変更時要届出区域内」が出来ています。私も先月の取引では、事前に土壌汚染を心配して検査をしました。ガソリンスタンド跡地等ではありませんでしたが、オイルを多用する業種で、売主に費用負担をお願いしました。 事なきを得て、契約にこぎ着けましたが、土壌汚染はその汚染土を処分するのに莫大な費用がかかります。でも避けては通れない、大きな壁です。 また「融資特約」という契約形態も、今流と言えば流行かも知れません。不動産は高額です。ポケットマネーで購入するという買主は、ほとんどいません。多くが、銀行融資を利用します。万一銀行融資がつかなかった場合には、契約解除をして、手付金はそのままお返しをするという契約です。 最後に、「反社会的勢力の排除」も並木英司氏は忘れていません。売買契約と賃貸借契約の両方に今はほとんど入っています。売買契約であれば、買主が反社会的勢力関係者(暴力団とか過激思想団)だと判明したら、手付金はもちろん売買代金まで売主が手にして、それでいて不動産は手元に戻ってきます。 万一所有権移転登記が完了していても、登記を元に戻し、売買代金は事実上損害賠償の名目ですが、全額没収になります。従ってどんな人が買うかの心配は、ほとんどいらなくなりました。 全体的に見たら一見売主に厳しくなりつつある不動産売買取引ですが、反社会的勢力に対しては、売主も頼もしい法の番人に守られています。うっかりミスもカバーされる方向にあります。 売買契約前に買主へ対しておこなう重要事項説明ですが、弊社では売主へも書面を作成し、買主と同じように売主にも内容を確認して頂きます。法律は最低限度の説明を義務づけていますが、神髄は「自らが買う場合に求める説明」です。業者責任も増えていますが、今日のようにみんなで「最新版」を勉強し、適正な報酬を得て国民の期待に応えることですね。 |
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2013,08,18, Sunday
2013年8月18日(日)サンポート高松シンボルタワー1階ディクスガレリアで、香川県下の高校の書道パフォーマンスが開催されました。母校高商書道部も参加するというので、紫雲会役員も三々五々集まってきています。昨日は木村副会長から、念押しの電話があったほどです。
13日(火)の高商吹奏楽部演奏会では、30年前は100名を超える大所帯だったと現状を嘆きながら、当時はなかったドリル演奏を加えるなど、少数ながら吹奏楽からマーチングまで、一人二役三役の八面六臂の大活躍でした。そのほとんどが女子学生？ そして本日の書道パフォーマンスも、すべて女子学生です。監督指導者の二宮先生が唯一の男性です。少し前の愛媛県四国中央市での書道甲子園では、高商は全国2位の成績でした。昨年の県大会では、高商が優勝しています。優勝すると正月の書き初めなど、いろいろなステージオファーがかかるそうです。  写真でも窺えますが、書道部員は明るく笑顔で、書道を楽しんでいます。まさにパフォーマンスしている極地を、大きくゆったりと泳いでいます。ご覧下さい、まず衣装に度肝を抜かれました。白の柔道着に紺の袴という弓道スタイルをイメージしていましたが、フラメンコの衣装で登場です。 手にはカスタネットならぬ、大型天然色扇子を持っています。それを筆に持ち替えて、絵を描く者、字を書く者、踊る者、これぞまさに書道パフォーマンス。4人の審査員も予想外の展開に、甲乙つけがたい逡巡する審査になったと思います。審査結果を確認せぬまま会場を後にしましたが、恐らく優勝高商でしょう。  途中で、横山賢治校長とも短い会話を交わすことが出来ました。奥様も帯同で大変です。先の吹奏楽部演奏会も、お二人で聞いておられました。高校の校長は、中小企業経営者よりも東奔西走、文字通り最高のパフォーマンスを出して、各担当者(監督指導者)を鼓舞しています。 ここで耳寄りな話題を一つ。ささやかなお中元です。高松栗林ライオンズクラブメンバー徳永孝明氏(料亭二蝶)のお孫さんが高商2年生で書道部だそうです。本日は父親も祖父母も、会場に駆けつけていました。おじいちゃんも2階で見ていたかと思うと1階に、どうも落ち着きません。  これからの高商紫雲会は、二蝶での会合も増えることでしょう。  動画はここをクリック |
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2013,08,17, Saturday
9月14日(土)と翌15日(日)の両日、高松市内北限海ぎわのサンポートホール研修棟の1階で、公益社団法人香川県宅地建物取引業協会主催の「不働産フェアー」が予定されています。14日(土)朝から、開会式と幼稚園児の「未来の家」絵画展表彰式がおこなわれます。その他の行事が翌日、15時まで続きます。
四国中古住宅流通促進事業協議会(略称四国連携)も、会場の片隅を借りて、アンケート調査と相談会を計画しています。四国4県内で、自宅以外の住宅を所有(準所有＝名義は両親だが固定資産税を負担している人)している人に対して、賃貸したり、売却したり、はたまた管理をしたりの体勢が整いましたが、「どうされますか」的なアンケート内容です。 昨年度ですが今年の3月に、インターネットを駆使したウェブ調査をやりました。7割強の方が、「何とか(収益を得たい)したい」と答えています。そうは考えても、実際どこへ相談したら良いのか分からないという人も多くいます。これに答えるのが、われわれ不動産業者の仕事です。 そこで、国土交通省の呼びかけで組織されたのが、四国中古住宅流通促進事業協議会(略称四国連携)です。具体的には、四国4県の全宅連傘下の不動産業者3,500社が参加しています。その事務局は、公益社団法人香川県宅地建物取引業協会087-823-2300(実に良い番号です。久保喜治元総務部長の時代)です。 この四国連携も2年目に入りましたが、今年も国土交通省からの助成金を得て、中古住宅を仲介する際に、「インスペクション(検査)」を3万円(税別)でしませんか」と声がけをして、8月に入ってのスタートで、まだ周知が十分出来ていないにもかかわらず、すでに3件の調査が終わりました。 今年は土地家屋調査士のおこなう「境界確認」作業を、仲介業務の中に常設化したいと考えています。先のインスペクションは、中古住宅の「現状の見える化」をします。見えないから不安だという買主の心配を、目視による非破壊検査を行うことにより、今はこのような状態ですと書面で報告します。 勿論現状把握ですから、「雨漏れがあります」、「シロアリがいます」的な報告になるかも知れません。それはあくまでも現状把握ですから、これをどうするかは次のステップです。同時に修理やリフォームの相談にも応じることになっています。このような相談会が、14日と15日の両日、サンポートホール高松で開催予定です。 中古住宅を買う側の心配の次は、境界確認です。後から行ったら「境界が違う」と言われたら不愉快な思いをすることは容易に想像できます。このことから、専門家の土地家屋調査士を入れて、周囲の所有者の立ち会い協力を得て、確定をして必要に応じて署名押印をもらいます。 また来年度に助成金がついたら、来年やることは「価格査定」だと考えています。中古住宅の値段がこれで適切なのか、これは売る方も買う方も気になるところです。不動産鑑定士を中心に、そもそも日本の標準的住宅の耐用年数経済価値の定義が急がれるところです。 今のように20年～25年したら、経済価値が限りなくゼロになるというのでは、「中古住宅流通活性化」はかないません。50年とか私は60年と考えていますが、そこの価値統一を国土交通省、業界、国民みんなの合意とすることも急がれます。 次はライオンズクラブの一連の行事が、15日の8:30分からサンポートホールで始まります。18:30分からの交流会は、ホテルクレメント高松ですが、ほとんど横横ですから、同じ場所でするのと何ら変わりはしません。 これはライオンズクラブ国際協会336-A地区主催ですから、四国4県＋アルファーの参加が見込まれています。もちろん14日は、記念講演会、分科会等の会場設営がおこなわれます。翌日早朝からのガバナー公式訪問もありますから、前泊の人も少なくないことでしょう。 加えて15日(日)は、早朝からトライアスロン高松大会が開催予定です。こちらの会場も、海と道路が交通規制をかけておこなわれます。先のライオンズフォーラムも、成合河川敷等に臨時駐車場を設けることになっているようですが、そこからのバスが会場までたどり着けるかどうか。 幸いなことに瀬戸内国際芸術祭2013は、この期間は開催がありません。10月1日からの秋季開催の準備期間中ですが、それでも学生を中心としたツアー客は少なくはないと思います。 このように、なんだかんだと混雑が予想される高松シンボルタワー周辺です。まず事故がないように、そして大勢の方がまた高松へ来てみたいと思うような、記念すべき日々でありますように、私も参加しながら願っています。 |