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2014,05,26, Monday
今日の参加者は1012名。ここ広島グランドプリンスホテル広島・メインバンケットホール瀬戸内は、超満員です。広島塾は中四国地区の要であり、前回は2009年2月に同じようにここで開催されています。このため広島塾は、会員増強に努め、本日140名の在席で118名がここで下積みの手伝いをしているとのことでした。
開催のために会員増強もします。そして最近の傾向ですが、開催県塾は塾長の教えを特に手書きして、それを染め抜いた法被を作っています。ここ広島のそれは、｢燃える闘魂｣でした。これを作るために、特別に塾長に書いて頂いたもののようです。広島塾生は、みんなこれを着用しています。 香川塾は、11時に高松をバスで出て、総勢40名でここへ来ました。私も通常は一人で塾長例会会場へ来ていますが、香川塾として集団行動をするとなれば、それに従ってみんなと一緒に行動しています。よって今日は、いつもより遅い到着で、いつもより塾長から遠い席であります。 本日の経営体験報告は、名古屋塾の山田孝志塾生と神戸塾の加島雅子塾生の２人でした。特に２人目の加島雅子塾生は、経営者でもなく後継者という立場でもなく、24～25歳で入社して常務取締役までのぼりつめた若い女性です。盛和塾には女性経営者も数多くいますが、どの人にも該当しない新型のバイスキャプテンです。 声も可愛くて、女性塾生からも「アニメ声」と言われていました。大阪塾の稲田塾生の話を聞いて盛和塾に興味を持ったという、どこにもいないタイプの塾生のように私には見えました。旧タイプも新タイプも、何でも受け入れる稲盛和夫塾長のコメントでした。 偶然ですが隣り合わせたのが、右は大森準之助香川塾生です。今年２月に入塾されたと聞きました。何と、あの志度寺の住職十河章さんの７男さんだそうです。そう言えば似ています。話が大変盛り上がりました。 そして左側は、愛媛塾の三原英人塾生でした。母家一道さんの入塾を画策したことを思い出しました。８月に愛媛塾が稲盛和夫塾長を招いて「市民フォーラム」をすることが決定したようです。母家一道さんの入塾も、この前が丁度良いですね。今一度、画策してみます。動員目標は3,000名と伺いました。 |
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2014,05,25, Sunday
私も、東京にある、週間住宅新聞社の記者をしています。もちろん無報酬ですが、ネタを作って投稿します。漏れなく採用されます。そういう条件ですから。確か一昨年からの制度で、全国の宅建業者10数人が何だか分からない基準(林弘明・ハート財産パートナーズ代表取締役氏のゴリ押し？)で選ばれています。
一昨年は私も投稿するという意識がなくてゼロでしたが、今年は2本の原稿を入れています。1本目は、顔写真付きの添削なしで大きく掲載されました。味を占めての2度目は、どこにあるのか分からない程度の扱いでした。調子に乗ったらいけません。7月9日には、記者懇談会と表彰が予定されています。 本日のネタは、週刊住宅新聞社が発している「週刊住宅プレミアライフ倶楽部」からの情報提供です。大変興味深い記事でした。東京にはもう一つ、「住宅新報社」という住宅不動産業界の専門紙が発刊されています。東京にも拠点がありますが、大阪発のイメージが強い「全国賃貸住宅新聞」も元気です。 賃貸住宅の空室増加に歯止めがかからない。供給過多が叫ばれながらも、2015 年の相続増税を前に新規供給も活発に行われている。こうしたなか、住宅弱者(松野誠寛注記・住宅確保要配慮者)の入居促進に注目が集まる。 ・家賃保証で外国人入居 かつてはトラブルが多いと敬遠されていた外国人を入居させることはすでに 一般化している。外国人入居のノウハウを共有したり、生活のルールを守って もらうための冊子を作成するなどに取り組んできた日本賃貸住宅管理協会は昨 年、外国人住生活アドバイザー会員の登録制度を立ち上げた。 生活のルールや慣習、社会の仕組みについて情報提供したりアドバイスする。 外国人居住の安定化と促進を図るのが狙い。家賃保証制度の普及によって、物件オーナーや管理会社のリスクヘッジが可能になったことも外国人入居を受け入れ可能にする一因になった。 同様に、入居者をサポートする仕組みがあれば、単身高齢者受け入れは難し くない。民間の家賃保証会社の利用が難しい高齢者の場合には、高齢者住宅財団の保証制度が利用できる。以前は高齢者円滑入居賃貸住宅に限定していたが、一般賃貸住宅でも利用できる。 高齢者の見守りや残存家財の片付けを支援する制度もある。たとえば東京都 防災・建築まちづくりセンターの「あんしん居住制度」は見守り、葬儀の実施、 残存家財の片付けを提供し、貸主の不安を軽減する。 ・長期入居見込める“障がい者” 障がい者の入居にも同様のサポートがあればよい。精神障がい者や知的障がい者の入居に多くの実績を持つ阪井土地開発（岡山市）の阪井ひとみ社長は「行政や医療関係者、ＮＰＯなどが連携することで、生活面の不安などは解消できる。自分だけで支えようとは思わずにネットワークを活用すれば良い」と自らの体験を話す。 阪井さんによると、障がい者は一般単身者に比べて長期入居が見込めるため、 賃貸住宅の稼働率向上も見込めるという。生活保護や障がい年金受給者であれ ば家賃滞納のリスクも低く、状況によっては後見人も活用できる。 阪井さんは地元岡山に障がい者用のアパートを新築し、計画通りの収益を上 げている。賃貸市況によって異なるが、岡山では一般的な賃貸住宅よりも高い 利回りを生み出せるという。東京・新宿でも中古の１棟物件を取得し、障がい 者だけでなく一般の単身者に賃貸している。 週刊住宅プレミアライフ倶楽部 ニュースレター Vol.6 2014年5月23日 |
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2014,05,24, Saturday
世の中に、厚生労働省が認可した財団法人職業技能振興会が認定する、「古民家鑑定士」なる資格があります。私は仕事が、「宅地建物取引業＝宅建業＝不動産業」ですから、建物については、昭和62年に木造建築士試験を受けて、その年に登録をしているくらい、当然ですが、関心を持っています。
だから自分の家も自分で設計したのだろうと言われましたが、とんでもない、身の程をわきまえています。私の仕事は宅建業です。建築設計業で、飯を食べようとは考えていません。 当然昭和64年のマイホーム建築では、身の安全も考えて、専門家に設計施工を頼みました。そして今日まで無事に、マイホームのローンも終わり、平穏に暮らしています。今年こそ、大規模リフォームの第2弾を、屋根・外壁の塗装をやろうと考えています。 このように仕事柄、「建物」は「中古住宅」だろうが「空き家」だろうが「既存住宅」だろうが、例え売買対象になりにくい「古民家」であっても、私が扱う建物の範疇にあります。 今年３月までの２年間は、四国中古住宅流通促進事業協議会(略称四国連携)の中で、中古住宅の流通活性化(賃貸売買)のために検査をするシステムの構築などをしてきましたが、古民家も中古住宅の１つとして認識しています。そのために、自らも「古民家鑑定士」の資格を得て、勉強にも取り組んできました。これも、３年毎に更新手続きが必要とされています。あっという間の3年ですね。 さて古民家鑑定士に話を戻しますが、古民家の基準は、築後50年を経過した伝統的軸組工法による日本建築であり、全国的には100年を経過したもの、1000年を経過した建物も散見されます。世界規模で見ても日本だけです、30年保たずに価値がなくなると考えている国と国民は。 少し古い統計になりますが、平成18年住宅金曜公庫(現・住宅金融支援機構)の発表で、流通する新築住宅と中古住宅の割合は、日本が新築89％と中古11％に対して、イギリスはその逆で、中古が89％、アメリカは79％が中古流通市場です。これらからも、政府の国土交通省のミスリードと言わざるを得ないと思います。 戦後復興から今日まで、日本国の住宅と言えば「新築」でしたがここ数年は、「中古住宅」が脚光を浴びでいます。一般的には｢耐震診断・耐震補強｣とか、｢インスペクション｣「バリアフリー」「ユニバーサルデザイン」など、新築でなくてもリフォームをして、高齢者も外国人も同じように快適に暮らすという方向に向かっています。 ところで古民家鑑定士とは、古い民家の保存、活用、再利用を目的に建築的見地及び環境保全の見地に立ち、ユーザーに適切なアドバイスを専門的な知識と技術を用い行える能力を有する者であります。 古民家鑑定士の資格を得た者は、古民家を文化的観点から評価し、その価値を鑑定するのです。元来古民家は、固定資産税の観点から評価され、その文化的な価値は評価されなかったため、文化的に価値のある古民家が取り壊され、焼却処分されることも多かった訳です。 その失われつつある古民家の建築技術を、未来の子どもたちが住む循環型の家づくりを推進して継承させていこうというねらいもあるのです。古民家鑑定の鑑定項目は約400項目で、その古民家に再び住むことや柱や梁などの古材を再利用することが可能かを鑑定し、文化的な価値が資産的にいくらになるのか、鑑定価格を算定します。 この価格は先の固定資産税評価額とは、全く異なります。固定資産税評価額は築後25年で10数万円までに下落します。一方、古民家価値は、500万円とかの評価額が出てきます。この価格は全く空理空論かと言えばそうではなくて、古民家を解体して部品どりをしても、このくらいになるという金額でもあります。 またカーボンニュートラルによる二酸化炭素の削減効果はどのくらいか等を、具体的に評価することができるようにもなっています。混ぜたらゴミ、分別したら資源というキャッチコピーのように、古民家はそのままリフォームでも使えるし、部材としても使えるものが数多くあります。 ただし古民家を安いから購入するという視点は、非常に危険です。古民家は中古住宅に比べて、比べようがないくらい高額なリフォーム費用がかかります。今、古民家を買い求める人は、ベンツを買えるくらい余裕のある人でなければ無理です。文化的価値がある古民家でも、自治体も簡単には寄付すら受けません。 このように縷々述べてきた古民家鑑定士ですが、組織としては更新料を徴収し、運営資金と活性化資金にするのですが、支払う側からすると使う頻度に応じて、コスパー(上戸彩さんのCMで言われているコスト対パフォーマンス＝投資対効果)を考えます。 例えば宅地建物取引主任者資格などは、更新しなくて失効すれば、たちどころに宅建業務に支障をきたします。パパママストアー、つまり夫婦でやっている不動産業者はたちどころに営業活動が禁止されます。もちろん夫婦両方が有資格者であれば、どちらかの取引主任者資格で営業は継続出来ます。 これに対して趣味的な資格も、更新が条件になってきています。「資格のヤーキャン」のカタログを見ると、実に多くの資格が現存しますが、更新となるとどれも更新料が要りますね。パスポートも、次回の私の更新は最後の10年かなと思っていますが、国が発行するパスポートでさえも有料ですから。  |
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2014,05,23, Friday
今月の例会のメインストーリーは、SNSの１つ「フェイスブック」の仕様解説でした。ビジネスにフェイスブックを使うというアイディアは、決して目新しいことではありません。もう4～5年前から言われていることです。私は逆に、２年前ぐらいからフェイスブックを使わなくなりました。
比較的新しいことにチャレンジすることを進取と考えている私は、今日の話の中のフェイスブックの仕組みは、過去に取り組んだことがあります。それでも私は、このシステムの「いま何しているの」という問いかけに、嫌気がさしてこのSNSの世界から離脱しました。「ほっといてくれないか」というムンクの叫びのような心境です。 今でも「お友達申請をしています」という意見は聞きますが、私はもうフェイスブックから完全に離脱しています。何だか覚醒剤使用のように、自分がやっているのではなくて、やらされているという義務感を感じて私は一切辞めました。 自分からしていると思われるアクションでも、コントロールされていることもあります。それが「無料」という、不思議の国のアリスの「独白」かもしれません。講師は二口目には「無料だからやってみましょう」と言います。これは世界共通語ですが、リスクがゼロというのも怖い話しかも知れませんよ。 今の世の中、本当に自分の立ち位置が分からなくなることがよくあります。惚けたと言われても「そうかも知れない」と妙に納得する年になりました。決して年のせいだけではありません。脳は休ませたらいけないようです。機械のCPUは熱を持って熱くなれば機能が著しく減衰します。 しかし人間の脳は、使うほどその真価を発揮するそうです。記憶にしても、像がアリさんを踏みつぶしても面白くありません。アリさんが像まで大きくなり、ゾウの鼻を持ってぐるぐる回しているイメージは、記憶の海馬を通事で、右脳や前頭葉に残ります。 ややこしくなりましたが、先月号でしたか日経ビジネスに、社内のコンピュータを一掃して成功した企業の例が特集されていました。さすがにコンピュータをなくするわけにはいかない企業が多いと思いますが、営業は人間がするものでコンピュータがするものでないことは確かです。  |
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2014,05,22, Thursday
全国定期借地借家権推進機構連合会平成26年度総会が、東京駅八重洲口すぐの、東京駅前ビルで開催されました。会場は、日管協のセミナールームです。三好修氏が、両方の役員をされている関係だろうと思います。交通の便が良いところで開催できるのは、有難いことです。
先に理事会が開催されて、総会提出議案の承認や、全国各地のＮＰＯ法人定期借地借家権推進機構からの報告がおこなわれました。上級定借アドバイザー資格更新予定についても、報告がなされていました。もう更新かと、時の早さにビックリします。 また国土交通省との打合せ、新規設立定借機構(岡山定借機構)の進捗状況等も報告されていました。岡山から、準備会の女性も来ています。肝心のリーダーが決まらないのが悩みの種のようで、不動産鑑定士先生を軸に据えて、苦戦されているようです。  ＮＰＯ法人香川県定期借地借家権推進機構は、不肖私が理事長に就任しています。宅建事業者がトップに立つとまずいという機構と、実務・ビジネスの勉強の場だから、プレーヤーがやらずにどうするという考えの機構があって、どちらも一理あると思います。 私は後者の意見の旗振りですから、自ら現場も作り、直面する課題もクリアーしてきました。「定期借地借家権」という法律は、今から21年前にまず「定期借地権」が誕生し、13年前に「定期借家権」が出来ました。歴史は古いのですが、活用がなされず、今日まで爆発的に広がってはいません。 根底には薦める側の宅建業者の不勉強もありますが、日本人の土地に対する憧憬つまり土地は所有して当たり前で、人から借りている内はまだまだ半人前のような価値観が根強くあります。それで所有に価値観のない、大型ショッピングセンターなどの出店には、定期借地権が大いに使われています。 ビジネスで考えると、土地は所有するより借りる方が初期投資が軽くてすみます。また昨今のように、出店したみたら思惑が外れて短期間に撤退というケースもあります。土地を買わずに出店が出来れば、これはビジネスチャンスでしょう。それで今時のロードサイドの新規大型店は、ほとんど全部が「事業用定期借地借家権(３パターンあります)」です。 私もこの20年間、静かに「定期借地権」を見てきましたが、むしろこれからフィーバーするように思います。それは、何と言っても相続案件が増えているからです。今全国的に地価が低迷しています。売るのが忍びないと考える相続人も、数多くいます。 反面農地などは、どの相続人も誰も使わないからいらないという現象が散見されます。今では、第三者に耕作してもらうと、一反300坪で年間10万円位支払うのです。その昔は農地でも貸せば、固定資産税ほどの収入はありました。今は、迷惑ものです。困ったものです。 私は最近の案件で、昔は農地から米を収穫していました。今は宅地化して、地代を稼ぎませんかと薦めています。土地が要らないという相続人も、上手く料理して毎月銀行口座に地代が振り込まれたら、「お父さんお母さん、おじいちゃんおばあちゃん、ありがとう」と必ず言われます。 ここは工夫です。私は何でもかんでも「定期借地権」と考えているのではありません、ドラえもんのポケットのように、多くの引き出しを持つことが、お客様の期待以上の仕事につながると信じて、ここにも来ています。  ところで今日の東京は「ゲリラ雷雨」が３度襲いかかり、私が搭乗した上り便(JAL1406)は伊豆大島沖あたりで30分洋上待機させられ会議に遅刻。下り便(JAL1415)は、３度目のゲリラ雷雨のために出発が１時間遅れました。１度機内入りした乗客も、みんな降ろされました。両機とも、正副パイロットは肝を冷やしたことでしょう。稲盛和夫塾長の薫陶を受けた職員です。間違いはありません。 また高松空港では人為的ミスが重なり、中国上海行きの春秋航空機がこちらは３時間遅れて離陸したそうです。私の知り合いも搭乗していました。離陸直前になって、７名のパイロットとＣＡが保安区域を外れて、要するに飛行機から外に出て、同じ春秋航空機のクルーに挨拶に行ったとか。ホトホト。 |