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2015,01,21, Wednesday
昨年9月から始まった、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会主催の、平成26年度の相続支援コンサルタント講習も後半に入り、数えて6回目になりました。本日のお題は、税制改正と相続にまつわるトラブル事例ですが、後段はもっぱら弁護士の解説です。講習は全国で開催されていますが、ここ四国会場は大盛況です。
私も目まぐるしく変化する不動産業界にあって、教えたり教えられたりして、それなりの研鑽に努めているつもりですが、自分の立ち位置はなかなか分からないものですが、比較的勉強をしている方だと思っています。それで香川県下の支部や地区へ出かけて、「ほんの少しだけ勉強しましょう」と声がけしています。 「相続」は、これからの不動産業界の必須アイテムです。全国に820万戸の空き家があることからも、相続に発展することは、簡単に予想できることです。団塊の世代が、相続の中心層になり始めています。増税も相まって、案件が増えています。 相続アドバイザーや相続コンサルタントの目指すところは、「争わず縁を切らない」ことの一点です。そのためには、「相続分割」「相続納税」「相続対策」の順番に相続の対策が必要だと業界では言われていますが、弁護士先生は、「初めて聞きました」と正直に吐露されていました。 われわれが関与するタイミングは、「兄弟喧嘩」の段階です。だから「争わず縁を切らない」と努力するのです。一方弁護士先生は、「争い」の世界です。どうしょうもなく、善後策のない行き詰まったところから入ります。 すると弁護士など法曹界にある人の考えることは、「法律の定める通り」に分割することです。その家庭の特殊な事情は、ほとんど考慮されません。法定相続分通りに分けます。 親の家業を継いで親の相続財産を殖やした功績も、親の看護介護に寄与した者の扱いも、これを寄与分と言いますが、これもほとんど考慮せずです。その家庭の特殊な事情を考慮して分割できるように、われわれは法律も理解し、大岡裁きをするように心がけています。 その家庭の特殊な事情を考慮せず、兄弟姉妹が、同一の相続財産を得ることを私は平等とは考えていません。死んでいく親の思いは、それぞれ違うと思います。その考えを意思表示するための方法が、「遺言」です。これは絶対に必要です。あっても使わないこともあります。話し合いがつけば、話し合いで分割できます。 死んでいく者の義務として、念のために、私は遺言をこの世においてあの世へ行くべきだと断言します。私も遺言作成には数回、お付き合いしました。遺言は、難しいことではありません。簡単ですから、是非作っておきましょう。あなたの、最後の子供らへの躾です。 |
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2015,01,20, Tuesday
マッサンとエリー夫婦、それに2人の子どもの3人は、ついに北海道の地を踏みます。大阪での苦労話ばかりで、「早く北海道へ行け」と私は内心そう思っていました。やっと余市のニッカウヰスキーが、緒に就きました。1932(昭和7) 年のことでしたから、10月となると辛い冬がやがてやってきます。
今日の話題は、「連続テレビ小説マッサン」のことではなく、NHKBSブレミアムで放映されている、マッサンの次の番組についてであります。「マッサン」は地上デジタル放送では8:00から「１チャンネル」ですが、その前にNHKBSブレミアム「3チャンネル」で7:30から放映されています。 その次の番組が、総移動距離7,800キロ、累積標高差10万メートル！200日間かけて日本百名山に“人力のみ、一筆書き”でチャレンジする壮大な旅に完全密着！した番組の再放送です。 深田久弥の、「日本百名山」が出版されてから五十年。日本百名山すべての頂を登り、その間、一切交通機関を使わず、自分の脚とカヤックだけでつなぐ、途方もない挑戦の記録です。番組は既に完結して、今われわれが見ているのは再放送です。NHKは、この再放送を実に上手く何度となく使います。 プロ冒険家田中陽希さんの、7,800㌔に及ぶ鹿児島県屋久島から北海道の利尻島の利尻岳まででしたか、その間を徒歩だけで踏破する物語で、今週はじめは九州門司まで、今日は大山頂上でした。一筆書きと表現していましたが、山から山を百山縦断し、その間の平坦地も歩くというわけです。 私の見ている映像は、再放送版ですが、ついつい引き込まれています。実際の旅程は、昨年4月1日から始まって既に完結したようです。まずはカヤック(小舟)で、屋久島から鹿児島へ渡ります。潮に流されて、悪戦苦闘の2日間でした。全行程が200日とか、平地は走るような勢いです。 前回も途中で声掛けられて、名物の「蕎麦まんじゅう」を貰ったりして2時間のロスでした。旅の楽しみは人とのふれあいですから、このようなハプニングも嬉しいのですが、やはり2時間のロスは大きいですね。遅く辿り着いたら、宿泊予定の温泉施設が月一の定休日だったりして。足が悲鳴を上げています。 スタートから丸3ヶ月後の7月1日から、田中ヨーキさんの日本百名山一筆書きの旅「グレートトラバース」の番組を制作している番組スタッフのKさんが、「ゆかいな仲間たち」ブログを書いています。「ヨーキさんに現地で密着しているスタッフの生の声を、毎週お届けしたいと思っています」と書かれています。 そのホームページには、「番組スタッフは毎日欠かさず密着取材をしています」とありますが、何で3ヶ月後からのBLOGなのかなと疑問に思います。まさかNHKが、途中の思いつきからBLOGをスタートしたということはあるまいに。 そこには更に加えて、「山道を歩いている時はもちろんのこと、食事時やテントの中、時にはお風呂の中にも、一緒に入れさせていただき、ヨーキさんの旅の様子を記録しています。 3ヶ月間一緒にいると、テレビカメラには映らない(映せない？）、ヨーキさんのちょっとお茶目な素顔やアクシデントが本当にたくさんありました｣などの記載もあります。 確かにプロの田中陽希さんの超人的な動きはあり得るとしても、カメラマン等のスタッフもなかなかの健脚家です。最近のカメラ機材は小さくなったと言われていますが、それでも超人達人の取材は、大変だと思います。スタッフの動きも、興味があります。 チョイ見の番組でしたが、日を追うごとに引き込まれています。明日も番組は続くと思います(金曜日土曜日日曜日は放映がない)が、大山から次ぎに四国を目指します。平地は一日に60㌔も歩きます。時速6キロ(通常4.8㎞)は、アップダウンを考慮すれば、かなり早いと思います。 大山からその先は、四国へ入るようです。四国入りは、カヤックではなくて瀬戸大橋しまなみ街道でしょうね。私は非現実的な世界3大最高峰踏破というより、このような無理すればわれわれでも一山ぐらいは登れそうな、日本全国百名山踏破が面白い。マッサンもがんばれよ。再放送に負けるぞ！！ ここをクリックしたら |
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2015,01,19, Monday
面白いですね。私も11月の手術前に「ラジコン機」を購入して、目の回復を待って飛ばしたいと計画しました。購入の動機は、術後の闘病生活のご褒美として自分で買って自分に贈るものでしたが、実は安かったのが衝動買いのきっかけです。
1回がわずか15分程度のフライト時間ですが、上空からの写真が撮れるというキャッチコピーに惹かれました。エンジンもガソリンではなくて、電気モーターに進化しています。充電をすれば、当然繰り返して使えます。大いに期待が膨らむところです。 恐る恐る、飛ばしてみました。なかなか上手く、離着陸が出来ません。それならばと会社へ持ち込み、「不動産物件写真を上空から撮る企画はどうか」と若い社員に働きかけて、使ってみてと託しました。数日後に、着陸失敗、事故で機体が大破して、再起不能と報告を受けました。 操縦士によると、「エンジン出力が小さくて、強風に負けて予定の位置に辿り着けそうになかったので落とした」とのことでした。やはり安いものは、それなりの限界があります。そこで標題の無人ヘリコプターが、１㎏の荷物を高松港から８㎞先の男木島へ運んだパワフル機の話題に戻ります。 四国新聞報道ですが、テスト機は、緊急セットなど約１キロの荷物を搭載して、衛星利用測位システム(GPS)を利用し、あらかじめプログラムされたコースを自動で飛んだようです。その距離８㎞、高松港から20分で高松港沖合の男木島へ無事着陸したのです。時速24㎞の計算になります。かなり高性能機です。 トライしたのは男木島に移住したＩＴエンジニア小野正人(37)＝三豊市出身さんで、男木島は瀬戸内国際芸術祭2013で脚光を浴びている女木島の、更に北にある、つまり高松港から遠い島少しだけマイナーな島です。定期船の数も少なく、万一の災害時にもこれは役立ちそうです。 |
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2015,01,18, Sunday
宅地建物取引主任者になるための試練が、今日も続いています。宅地建物取引主任者試験に合格しても、実務経験が2年ないと、宅地建物取引主任者証が貰えません。主任者証がなければ、取引主任者としての仕事が出来ません。従ってこの1月2月3月に開催される登録実務講習の受講をします。
調べると実施機関は、公益財団法人不働産流通近代化センターを初めとして、ここLEC東京リーガルマインドや以前私も講師をしていたTAC、5問免除講習でお世話になった日建学院など10数機関が開催しているようです。恐らく東京大阪などは、週末版と水木版で、毎週ぐらいやっているのでしょうね。 さて本日も9時に会場入りして、親子で熱心に講師業に励んでいます。もっぱら私が喋り、アシスタントの長男が聴いています。私も長くはやれません。正直2日間の立ちっぱなしは、体力的に疲れます。湿度が低い中での喋りも、水を飲みながら咳き込むこともあります。 全てを年のせいにはしたくないのですが、この体力的衰えをどのようにしてカバーするか。比較的歩くことに努めていますが、地元にいるとついつい自動車移動になります。タクシーは急ぐ時以外は、使わないように心がけています。しかし体重は落ちないかわりに筋肉はおち、贅肉が付いて帳尻を合わせています。 さて「登録実務講習」ですが、売買契約を想定して、物件調査をして重要事項説明書と売買契約書を作る作業をします。弊社でも、もうかれこれ20年近く「不動産実務研修ゼミ」を開講していますが、弊社は本物の建物現場へ受講生をお連れして、もの(土地建物)を見て調査書に記入します。 ところがここでは2日間で、40人もいます。現場へ行くことは、不可能です。従って仮想の中古住宅を作って、それに基づいて、調査書へ記入をし、契約書や重要事項説明書へ転記します。実務でも現場調査票に書き込んだ内容の、20％程度しか契約書重要事項説明書に書きません。 ではでは、最初からそれだけの調査で良いのではないかと思われがちですが、それでは仕事になりません。質問を受けた時の応えの質に、大きな差が出来ます。例えば重要事項説明では道路を「公道」と記入して説明すれば良いのですが、「市道」ですか「県道」ですか、道路名称は、認定幅員は何メートルですかと聴かれたら、返事に窮します。 その答えによって、お客様は「信頼に足る業者かどうか」を判断します。不動産の場合新築を除けば、市場にある物件からお客様は選択されます。信頼産業と呼ばれる不動産業界の次を担う若き(年齢は若くなくても業歴は若い)主任者達、しっかり学習し、信託に応えて欲しい。その手助けと思ったら、心は軽いのです。 結果的にはここの全員が最終試験に合格し、目出度く宅地建物取引主任者証を入手し、開業するなら(公社)香川県宅地建物取引業協会へどうぞ。嬉しいことに1人、候補者を発見しました。どうすると詰問すると、「全宅へ入ります」と力強く彼は約束してくれました。  という彼も、やはり別組織への入会情報を精査していました。全国的に「全宅」と「全日」があります。全日が、イニシャルコトス(入会金等)が安いのです。年会費は逆に全宅が安いのですが、初期費用が安いというのは、どうも魅力のようです。講義の途中何度も、全宅は･･･を繰り返したのです。 |
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2015,01,17, Saturday
宅建業界の話題ですが、昨年10月の宅地建物取引主任者試験などに合格した者が、定められた2年間の実務経験がないことから、この登録実務研修を受けることで宅地建物取引主任者証が貰えるこのシステムを使う人が、この会場でも40人近く集まっています。
そもそもは、「2年間の実務経験を要する」とした平成18年の業法改正に伴い、暫定的に導入された制度ですが、その後も永遠と続いています。開催も、10数団体が認められていて、私はLECの講師として本日と明日の2日間の教壇に立っています。 当初は20人以内と見込んで、講師1人で宜しいと言われていましたが、なぜだか希望者増で、アシスタントが必要になりました。いろいろ声かけしましたが、私もこの会場(会社)は初めてですから、説明にも迫力がありません。そこで強引に長男を誘いました。 珍しく「良いよ」と言うので、今日は彼が後方の位置にスタンバイして、私が教壇に立って、板書をしながら話を進めていきます。このスタイルは、弊社の不動産実務研修ゼミで20年近くやり続けています。特段難しいと言うことはありません。 教材として与えられたテキストに沿う形で進めれば良いのですが、問題は質問にどう答えられるかです。実務研修ですから、実務を想定した質問が飛びます。やったことのない者の質問です。あり得ない質問もあるのです。これに即答するのが講師の責務です。 このように考えたら、なり手はありません。私は弊社の繁栄と業界の地位の向上は車の両輪だと考えています。従って業界の地位の向上に資する若者の育成は、自らが買ってでもやりたいことの1つです。この優秀な仲間が、業界に参入し、共に業界を良くしてくれる。 私は弊社の社員にも、同じことを繰り返しています。この商売は、老若男女が参加でき、滑舌が続く限り、原則定年もないのです。そのためにスタートは各自年齢それぞれです。今日参加している受講生を見ても、男女いて、失礼ながら私より年長ではないかと見える生徒もいます。 驚いたのは、30年前の合格者もいました。合格したままにしておいて、この度「登録」を求めたのです。銀行員もいました。これまで宅地建物取引主任者試験に合格した者は、98万人程度います。この中で、実際宅地建物取引主任者証を持って業務に精励している者は、45万人程度にすぎないのです。 毎年の合格率10数％の難関ですが、この業界は挑戦してくる老若男女がこのように続いています。ありがとうございます。明日も試験まで続きます。全員が合格して、(公社)香川県宅地建物取引業協会に入会してくれる者を勧誘するのがもう一つの私に課せられた仕事です。  |